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厦门写字楼: 供需失衡难题待破

2015年新增甲级写字楼达38.5万㎡,2016年新增甲级写字楼面积更是高达130.6万㎡,在今年一季度63.1万㎡存量的基础上,二季度又有近30.3万㎡的甲级写字楼项目即将入市……持续近两年半的“井喷式”供应,让厦门写字楼市场出现了严重的供需失衡。

严重过剩的厦门写字楼,路在何方?

厦门写字楼租金滞涨

与近一年多来住宅价格及租金“噌噌噌”猛涨相比,厦门写字楼的租金不涨反跌。

据戴德梁行数据显示,今年第一季度,厦门甲级写字楼存量为63.1万㎡,空置率小幅下降至26.9%,平均租金117.3元/㎡,环比下滑0.7%,市场整体表现相对平稳。

从各区域情况来看,滨南、滨北写字楼平均租金137.9元/㎡,为全市最高,空置率下降2.4个百分点至10.8%;相比之下,鹭江道的写字楼空置率则小幅上涨至33.8%,平均租金120.9元/㎡;两岸金融中心平均租金111元/㎡,空置率微涨至28.9%;两岸贸易中心平均租金105元/㎡,空置率7.0%。

对于厦门写字楼持续的较高空置率及租金不涨反跌,戴德梁行分析,当前厦门甲级写字楼市场依旧供大于求,近一年来空置率在27%徘徊,租金上涨遇阻。

此外,今年第二季度,厦门预计有近30.3万㎡的甲级写字楼项目入市,主要集中在两岸金融中心与两岸贸易中心两个片区。

消化今年新增量需14年

自2015年起,厦门的写字楼供应进入井喷期。

2015年,在自贸区挂牌以及“一路一带”政策的刺激、带动下,厦门甲级写字楼市场供应量出现爆发式增长,当年新增甲级写字楼达38.5万㎡,存量达352万㎡。

据第一太平戴维斯数据显示,由于部分2015年底预计入市的写字楼将入市时间推迟到2016年,致使2016年初有约29.5万㎡体量的甲级写字楼集中入市。2016年厦门又有11处甲级写字楼入市,新增供应面积达130.6万㎡,写字楼库存被推高37%,高达至482.6万㎡。

一边是供应量的大量增加,一边则是明显的“消化不良”:2015年,厦门共“消化”写字楼库存量7.3万㎡,而2016年,新增吸纳量却仅仅4.64万㎡,较2015年下降超过35%。

在如此惨淡的行情下,厦门写字楼的供应量仍在持续增加。2017年,厦门仍将迎来84.5万㎡的巨量供应。其中,51.5万㎡的新增供应将扎堆两岸金融中心。据戴德梁行数据,未来五年厦门将新增248万㎡写字楼。

对此,厦门禾祥东一家房产中介公司从业近10年的资深经纪人陈先生算了一笔账:按照2015-2016年写字楼的平均去化速度约6万㎡/年,2017年新增的84万㎡写字楼约需要14年的时间来“消化”。而如果要消化未来五年新增248万㎡,更是需要41年的时间,供求比例严重失衡!

上一轮楼市调控“结果”

厦门的写字楼不仅供求比例严重失衡,而且,分布也很不平衡。

岛内老城区写字楼成熟度高,热点区域较为集中,出租率较高;新兴区域(如会展北片区、五缘湾片区等)随着配套的逐步完善,使用率也有所提升;相比之下,岛外写字楼市场才刚刚兴起,空置率较高。

分布不均衡,必然导致租赁的两极分化。本刊记者了解到,厦门写字楼目前的租赁情况两极分化严重。比如湖里高崎机场的航空商务广场,入驻率达到90%多了,岛外如厦门泰地海西中心已售的商业写字楼入驻率达80%左右十分受企业欢迎。但在国贸金融中心及自贸区一带,租赁情况却不尽如人意。

近年来,厦门岛内写字楼正从成熟的西部板块转移到东北部的两岸金融中心区域,并开始向岛外渗透、延伸。目前,厦门岛外写字楼主要集中在集美、海沧和翔安新城三个板块,整体处于建设阶段,部分项目在政府的推动下已陆续入市。

写字楼严重过剩,或许与上一轮楼市调控政策紧密相关。对此,地产专家、中国指数研究院(华中)市场研究总监李国政表示,一方面,在上一轮楼市调控政策出台后,许多房企被迫转型操盘商业地产;另一方面,商业地产不仅能改变城市面貌,还能带动就业和税收,因此,对政府来说,其吸引力不比住宅用地小。

作为自贸区试点、“一带一路”支点城市以及国际性综合交通枢纽城市,厦门的中高端写字楼的未来,无疑充满着许多想象空间。这或许是近几年厦门写字楼及城市综合体井喷的主要推动力。

政府看中土地“附加值”

厦门泰地海西中心营销总监称,四五年前政府规划部门就注意到产业规划这一块。商业用地和所有办公用地都有产业捆绑要求,写字楼产品要么自持,要么必须定调为某种产业的企业服务。“政府不是希望开发商仅仅拿地建房卖房,而是希望开发商或龙头企业好好经营这块地,带动同行业其他企业加入。”

譬如,万科云城要求60%要卖给创意家居设计、生产、销售等相关的企业;泰地海西中心的50%面积和100套办公室被要求卖给石油化工相关企业;两岸金融中心则被要求卖给金融行业的企业。

“每一个综合体的落成,除了对城市土地出让金的贡献,还有大量投资对地方经济的促进和税收的带动,并对城市持续发展带来贡献,这让地方政府难以抗拒。”有资深地产专家分析认为,为了提升有限土地的附加值,地方政府盲目扩建写字楼、商业综合体,这是导致写字楼供需比例严重失调的主要原因。

曾在多家商业综合体担任过物业负责人的谢先生认为,在短期过剩的情况下,写字楼要突出自身的差异化,突出自身的功能优势。不过,从厦漳泉同城化的角度来看,今后泉州、漳州有很多企业会继续进驻到厦门,毕竟厦门作为核心区域的功能正逐渐显现。

严控供给加强产业引导

严重过剩的写字楼,出路在何方?厦门部分官员或资深业者的建议,或可资参考。

在今年市政协的一次会议上,市政协委员梁明煅代表民进厦门市委,就厦门写字楼去库存问题提议:变更用途推进商改住、有效盘活存量办公楼严控写字楼土地供应、等有价值的建议。

厦门某写字楼运营总监称,对目前厦门的写字楼而言,产业集群效应很重要。比方像软件园一期、二期,即便软件园的写字楼租金高,很多做软件的企业就是要去那里办公,而不会选择其他区域,因为其他如机场自贸区、湖里高新区等区域,没有其想要的产业集群。企业在有产业集群的写字楼进行办公的话,有自然形成的一条产业链,有方便企业业务拓展、融资便利等有利的发展因素。

一名资深房产销售人士认为,目前写字楼的投资属性日益淡化,更多属于企业的刚性需求,因此亟须政府的引导。譬如,目前厦门各区有不同的招商引资政策,通过以税收、租金优惠等形式作为补贴,把同一产业链相关的企业拉进同一产业主题的写字楼区域,为该区的GDP做贡献。

海峡导报财经融媒体记者:游章友

实习生:钟钰瑄

部分图片来源于网络

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翔安区,是福建省厦门市实施海湾型城市发展战略校友录,重新调整行政区划后新设立的一个区,于2003年10月19日正式挂牌设立,是厦门市最年轻的行政区,是厦门市海岸线最长的行政区,是福建省的重点侨乡,也是一个革命老区。翔安,寓意于翱翔安康。地理环境 翔安区,地处海峡西岸经济区最前沿,位于厦门岛东部,东北与泉州市交界,西面与同安区接壤,南部隔海与金门岛相望,居厦漳泉闽南“金三角”中...