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厦门:何以解忧,唯有环东!

“沦为”二线的厦门

最近被小小刷了一下屏,因为厦门被“沦为”二线城市了,说得好像厦门一直是一线城市似的。盖因前几年一些媒体品评城市,厦门经常被一线,评上的时候没人当回事,落选了心里却酸溜溜的,赶忙来洗地,这就是人性。大块菌对于这类排名向来不以为意,因为中国公认的一线城市就北上广深四个,所谓的新一线,不过是强二线或准一线的好听说法而已。

但是,厦门的落选,还是引起来了一阵“友邦惊诧异”,这说明厦门真的是个热点城市,连“财经女侠”叶檀女士也写了一篇评论文章《厦门——没有大城市的命 偏惹上房地产的病》。近两年来,对于厦门质疑和批评的声音一直都有存在,大块菌认为这是一件好事,起码所谓爱之深责之切,批评有助于厦门认清位置,找准方向。

具体而言就是,第一财经发布:《2017中国城市商业魅力排行榜》,而厦门意外落选了!

相较于2016年度榜单,15个“新一线”城市的席次发生了一些改变,成都、杭州、武汉继续包揽前三甲,正在迅速接近“第一集团”;郑州、东莞新晋入榜;苏州跃升明显,进入前十;而厦门和无锡则降为二线城市。

要知道,

在2016年度的榜单上,

厦门还位列"新一线城市"

据了解,这份榜单是由第一财经旗下的“新一线城市研究所”,根据最新一年的160个品牌商业数据,并联合京东、饿了么、淘宝网、滴滴出行、高德地图等17家互联网公司的用户行为数据等方式,最终得出的。

五大指数决定城市排名

厦门为何落选?专家给出分析:

厦门的落榜有一部分源自今年算法的调整,考虑到生活方式的丰富程度和总量并不一定与人均的资源占有更相关,因此在生活方式多样性的计算中用总量数据替换了去年的人均算法,这使得厦门原来占绝对优势的指标不再——它的常住人口太少了。

没有大城市的命?

看来,不是厦门明显退步,而是评价的标准改变了。一线变成二线,厦门还是那个厦门。落选的原因,似是而非,似非而是。说厦门常住人口少,还是要回到厦门的老问题:总量太小,人口总量少,经济总量小,城市面积小。这个问题,我们在《厦门真的是一个小城市吗》这篇文章里已经充分讨论过。作为行政区划的市级单位(地级市),和作为经济文化单元的城市并不是一个概念。以一个正常二线城市的标准而言,厦门并不算小,但是对于一个志存高远,以准一线为目标的城市而言,厦门确实小了一些。

我尤其赞同厦门在生活方式多样性上的不足这一评价。厦门多了一些小清新和小资,少了一些接地气的市井文化。除了一个八市片区,厦门没有像样的花鸟市场,没有一个成规模的大排档(有的都是临时建筑),在高端商业方面,厦门也少有知名商场品牌入驻,高端、奢侈品牌进入厦门的并不多,厦门高质量的文化展览演出相对贫乏。总之,厦门多了一些小情小调,少了一些大城市的厚重与底蕴。而即便是一些有限的资源,也大都集中在厦门岛内。

很少有一个城市像厦门这样让人纠结,让人又爱又恨,对其评价如此的两极分化。对于北上广深的大城市病,人们也就认了,都知道这是享受一线城市资源的代价;其它的二线城市,也都各有其优劣之处。而厦门似乎一直有着与其经济实力并不相称的名气和房价,这着实让人有些讶异。要理解厦门,还是要从大环境找原因,福建原本是个经济落后的边缘前线省份,改革开放以来,经济发展很快,GDP总量排名全国第10位,人均GDP甚至排到全国第6位,高于广东,除了直辖市以外,在省级层面仅次于江苏和浙江。

相对于经济的发展,福建的城市建设却一直滞后,这使得富裕的福建人没有多少宜居城市可以就近选择,除了省会福州,就只有身为特区的厦门,而厦门的自然环境、开放程度又胜于福州。只有从这个高度出发,才能理解厦门的房价。

另一方面,厦门对于整个福建经济发展的带动和辐射同样不容小觑。厦门这样一个人口规模和经济总量在全国排不上号的城市,却拥有着排名全国前十的国际港口和国际机场,以及同样排名前列的进出口值。

世界集装箱港口排名:

上海浦东机场和虹桥机场合到上海同一个城市中,那么厦门机场应该排到第10位。

厦门的港口和机场等基础设施在省内具有压倒性的优势,福建省内的对外贸易,也大多是经由厦门进出口的。因此,厦门的经济数据虽然并不漂亮,但厦门对福建的价值却不容忽视。可以说厦门是福建的窗口,在厦门的背后,是大半个经济发达的福建。这或许能够解释关于厦门的迷思。

欲成大城纪,唯有兴环东

尽管如此,厦门的形势确实不容乐观。经济总量上不去固然有行政体制的原因,但与情况类似的深圳差距太大,关键是自身没有做强。更可怕的是,比厦门更强的福州,和比厦门更弱的漳州,2016年GDP增速都远超厦门,作为一个志在争取国家中心城市地位的城市,这样的表现是没有说服力的。

叶檀评论厦门说:“由于岛屿地形,不能像成都一样全面摊开,很容易产生土地稀缺的感觉,进而产生“宁要岛内一张床,不要岛外一幢房”的岛内情结,这与上海浦东的发展有些类似。厦门政府在这种封闭的状态下,无法将房价核心要素往岛外 “引流”。”岂止是房价问题,要扩大厦门的规模,就不能再局限于岛内,跨岛建设,发展岛外如今已经成了厦门上下的共识。厦门的岛屿地形,给城市的发展带来很大的束缚,但也给了厦门海湾型城市的绝佳格局,让厦门避免了单中心,摊大饼式城市扩张模式。

事实上,厦门岛外的建设已有时日,一开始并没有摆脱以厦门岛为中心的窠臼,曾经有所谓众星拱月的规划。首先开发的,仍是距离岛内最近的海沧和集美区,尤其是连接岛内的桥头片区。岛外开发的楼盘,无不以距离岛内的远近及进岛时间为卖点。如果按这种思路发展下去,厦门岛内必将更加拥挤,现有的进出岛通道也将不堪重负。所幸厦门市政府最终将岛外发展重心放在翔安和环东海域。翔安拥有最充裕的土地储备;环东海域串起岛外集美、同安、翔安三个区,拥有最美的内湾海域与海岸线;厦门新机场选址大嶝岛,与环东海域发展方向一致也是一个决定性的因素。除此之外,将环东海域核心区(东坑湾)放在离厦门岛较远的地方,有利于抵御岛内中心的吸咐作用,形成一个岛外的反磁力中心,也就是与东部市级中心。从这个角度来说,翔安及环东海域的作用,有点像雄安之于北京,浦东之于上海。环东海域的建设,绝不仅仅是简单的城区扩张或房地产开发,而是要走“新城+基地”产城融合的道路。环东海域的开发,不仅是城市的扩张,也意味着产业的扩张和人口的聚集。因此,环东海域的目标,应该是在岛外再造一个厦门。

如果摊开闽南地图,环东成为岛外新中心的意义就非常深远,首先是确定了大厦门城市格局的中轴中环区域。环东海域两侧,同安滨海新城、滨海西大道串联到集美学村,经过集美大道与五缘湾、经过第二东通道(翔安大桥)回环到翔安南部新城、环东东部新城、滨海东大道、东坑湾,这个区域,可谓是集中了未来厦门的精华:同安高新技术产地、翔安高新技术产地、厦门两岸金融中心核心启动区、厦门现代服务业三大产业基地、丙洲旅游岛、美峰生态公园、五星酒店群、嘉庚桥头商业圈、百年学村、五缘湾生态富人区、翔安南部新城CBD、环东东部新城产群及东坑湾CLD、下谭尾生态湿地公园、45.7公里滨海浪漫旅游线及马拉松赛道,可谓文教、商业、行政、休闲、旅游、产业、住区精粹城市菁华。其次是向东联结翔安的推进发展,翔安是厦门最广大的发展腹地,集8条地铁线、南部新城、空港经济区、万达文旅城、大嶝岛国际机场、翔安大学城于一身,环东定则翔安腾飞更快!再次,在都市化竞争时代,厦门泉州一体化势不可挡,厦门向东延绵与泉州水头南翼新城、晋江通联,构成空港新区带动的【黄金联结带】,城铁R1线也将在3年内开建(不像漳州R3线,因为海底隧道入岛的诸多顾虑始终是上演狼来了的戏码,R1线穿行的都是岛外),泉州与厦门的合力将是未来中国都市格局竞争不至出局的重要关键。从这个城市发展落子的因果看,环东这个【厦门新中心】将是厦门在城市竞争时代的新制胜基地,也是建设国家级中心城市的最关键新起点区域。

此外,马銮湾新城也没有过于失落,它被定位为城市副中心,可以辐射漳州龙岩方向,可谓皆大欢喜。马銮湾与杏林湾自然条件相似、距离相近,可以形成岛外双子星座与环东海域、厦门岛形成三足鼎立之势。

欲兴环东,先迁行政

深圳,37年从渔村成国际都会;浦东,27年从荒郊成国际金融中心;而厦门环东,从2007年肇始规划,10年已过,天时地利人和已成,进入了加速发展阶段。

厦门要启动致力于建设国家中心城市的城市总规划(2021-2040),环东海域将打造成东部城市中心,将来的市级体育中心、会展中心都会往这边布局,并且会设置交通综合枢纽。相关领导表示:环东海域是厦门未来发展的重点区域,也是旅游度假的重要岸线。“这一区域已经配套了很多高星级酒店,并且打造成滨海旅游浪漫海岸线,未来将成为厦门的城市级、区域级中心。”

那么,怎么加快呢?行政中心外迁!

总之,发展岛外的重要性和紧迫性大家都知道,但是根深蒂固的岛内情结也非一朝一夕能够改变。那么,有没有一种办法能够加速岛外的开发和观念转变呢?俗话说,屁股决定脑袋,领导的屁股,决定人民的脑袋(观念)。在我们这个市长决定市场的国家,行政中心的搬迁,无疑是城市发展的风向标。通过行政中心的搬迁带动城市新区的发展,几乎是国内城市的标配做法。可以毫不夸张地说,几乎所有大中城市在发展过程中都会经历一次市政府的迁移。厦门将翔安新城定位为东部市级中心,与岛内市级中心平起平座,似乎意味深长,令人浮想联翩。

于厦门而言,岛内发展趋于饱和,属于升级改造;新城发展却国际起点,不得不发,环东之加速度,在都市化竞争浪潮所逼下,延缓就是错失良机。如果说,12年建成海沧新城,5年建成集美新城,环东需要几年能初见成效大格局?在规划及前期建设近7年、近3年来已然加速建设的基础上,也不过乎再至多5年环东格局大成,因此合理的预判是:环东岛外市级行政中心将于五年内落定,方能承环东之初步大成,利于加快推进环东翔安区域深化优化。

总之,厦门成一线大城的关键是环东翔安,环东建设的强力助推器是市级行政中心真正落定运作。行政至,配套追,资本集,建设速,产业全,人心向!

P.S。 为什么大块一直看好环东

脉动城市,其实很简单,就是跟着政府走,政府加快建设的时候就果断进场。

假设你在限购限售的政策下,以前瞻5年的眼光去透视区域发展格局、楼盘价值,就会发现,在限价时代投资置业于富有成长性的环东海域,经历2-3年后交房、2年产权后,就恰逢环东的大美呈现时:公园、红树林、五星酒店、浪漫道、名校、医院、产业基地、地铁、大桥都成为现成配套,环东进入了优化提升发展期,行政中心的公务员们极大可能也在办公了,招商引资建设更快了------那个时候,就是【赶得早不如赶得巧】的欢乐心态。

布局一座城市的未来,就是抢占城市未来格局的中轴线;抢占中轴线,就要抢占不可复制的资源,或海景,或公园,或名校,或行政中心区。从这个思路判断,滨海西大道、滨海东大道一线海岸资源项目、东坑湾项目都属于未来厦门不动产价值高地。

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翔安区,是福建省厦门市实施海湾型城市发展战略校友录,重新调整行政区划后新设立的一个区,于2003年10月19日正式挂牌设立,是厦门市最年轻的行政区,是厦门市海岸线最长的行政区,是福建省的重点侨乡,也是一个革命老区。翔安,寓意于翱翔安康。地理环境 翔安区,地处海峡西岸经济区最前沿,位于厦门岛东部,东北与泉州市交界,西面与同安区接壤,南部隔海与金门岛相望,居厦漳泉闽南“金三角”中...